Цена латифундии: где и почем можно собрать земельный банк в Украине

Три месяца назад Верховная рада в очередной раз в своей истории продлила мораторий на продажу сельхозземель. Новая отсрочка продлится всего 12 месяцев, до начала 2017 года, однако жаркие дебаты относительно целесообразности введения в Украине рынка земли обещают возобновиться гораздо раньше. Вместе с продлением моратория парламентарии обязали правительство до 1 марта внести в Верховную раду проект Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Без этого «кодекса правил игры на рынке земли» его невозможно будет запустить даже по истечении срока действия моратория.

Независимо от того, «справедливой» будет стоимость свободно продаваемых сельхозугодий или нет, их оборот сделает намного прозрачнее рынок M&A агросектора, где цена земли является основным бенчмарком при определении суммы сделки. И даже если народные депутаты единогласно поддержат предложенный им 1 марта законопроект, пройдет не один год, пока аренда земли перестанет быть основной формой земельных отношений в Украине.

В настоящее же время ценообразование аграрных активов носит куда менее формализованный характер. На какие расценки может надеяться инвестор в сложившейся ситуации до введения рынка земли, Forbes рассказал партнер консалтинговой компании «Украинский аграрный центр» Антон Федун.

Информацию о стоимости агробизнеса в том или ином регионе мира мы часто можем видеть в международных информационных источниках. Например, в начале 2016 года компания из Саудовской Аравии успешно завершила сделку по покупке 724 га сельскохозяйственной земли в штате Калифорния, США, которую планируется использовать для выращивания сена. Цена сделки составила $31,8 млн, или $44 000 за 1 га земли.

Подобные новости нередки в международных СМИ, однако в Украине совсем иная ситуация. Такие данные почти недоступны. Информация о том, какова на сегодняшний день точная стоимость агрокомпаний в конкретном регионе Украины, известна лишь небольшому кругу лиц.

Как правило, она рассчитывается, исходя из цены гектара ее земли в конкретном регионе или его части. Поэтому сумма потенциальной сделки фактически полностью зависит от количества земли, находящейся в обработке у фирмы. Наличие техники, как правило, критически не влияет на конечную стоимость. Что касается недвижимого имущества (элеваторов, семенных заводов, складов и т.д.), то его стоимость в большинстве случаев рассчитывается отдельно.

Кроме того, нельзя забывать, что в Украине пока нет рынка земли сельскохозяйственного назначения, и все поля у агрокомпаний – в аренде. Инвестор, который только присматривается к аграрному сектору, должен понимать, что, покупая в нем фирму, он фактически получает арендные права, но не право собственности.
За неимением точных цифр о стоимости аграрных активов инвесторы могут пользоваться следующими ценовыми ориентирами в разрезе регионов.

Центр (Днепропетровская, Винницкая, Кировоградская, Полтавская, Черкасская области)

Площадь пашни – более 2,6 млн га.

Уникальные земли и природно-климатические условия, а также отличное месторасположение с точки зрения логистики сбыта аграрной продукции фактически делают эти области аграрным сердцем страны. Практически все основные сельскохозяйственные культуры Украины в этом регионе показывают отличные показатели урожайности. Таким образом, если нужны максимальные урожаи и минимальные затраты (на удобрения, средства защиты растений и т.д.), центральные области отлично подойдут.

Подобные близкие к идеальным условия для ведения агробизнеса закономерно повлияли на рынок купли-продажи агрокомпаний, основные тенденции которого – постоянный дефицит компаний, выставленных на продажу, и неизменно растущая цена их продажи.

Если говорить о конкретных примерах, то наиболее высокий ценовой порог – в Черкасской области, здесь стоимость агрокомпании рассчитывается, исходя из цены $700-1000 за 1 га земли. В других областях региона цена немного ниже – $500-700 за 1 га. Также следует отметить, что большая часть предприятий, которые были проданы в 2015 году или на сегодняшний день выставлены на продажу, имеют земельный банк в диапазоне 1000-5000 га.

Запад (Волынская, Закарпатская, Ивано-Франковская, Львовская, Ровенская, Тернопольская, Хмельницкая, Черновицкая области)

Площадь пашни – более 2 млн га.

Регион наиболее разнообразен с точки зрения особенностей ведения сельскохозяйственного бизнеса. Это обусловлено его природными условиями, состоянием почв и климатическим разнообразием.

Сразу следует отметить, что регион далеко не так благоприятен для ведения агробизнеса, как Центр Украины, с точки зрения качества почвы, логистики и инфраструктуры. Однако здесь есть свое преимущество – значительные осадки. При том, что влага является постоянным лимитирующим фактором агропроизводства, это дает Западу перспективы для выращивания сои и кукурузы.

В 2014-2015 годах интерес к покупке сельскохозяйственных активов в этом регионе увеличивался. Причина понятна – аннексия Крыма и война на востоке Украины. В числе покупателей агрокомпаний на западе Украины фигурируют ключевые агрохолдинги страны, которые частично уходят с юго-востока страны и диверсифицируют свои риски. Они агрессивно поглощают активы обанкротившегося конкурента с зембанком более 300 000 га («Мрия Агрохолдинг». – Forbes), скупают мелкие и средние агрокомпании с целью консолидации земель в Западных областях.

Кроме того, повышенный интерес есть у инвесторов, которые ранее никогда не занимались агробизнесом, но имеют свободный капитал и хотят его инвестировать в сельское хозяйство региона. Особенным спросом у них пользуется Хмельницкая область, рынок которой моментально отреагировал подъемом цен. Если в 2013 году можно было купить действующую агрокомпанию по цене $300-400 за 1 га, то в 2015-м цена поднялась до $400-700 за 1 га.
Опыт купли-продажи агрокомпаний предыдущих лет показывает, что вместе с аграриями Хмельницкой области наибольший интерес представляют предприятия, расположенные в Тернопольской и частично Черновицкой областях. Финансовые проблемы, с которыми столкнулись в последнее время основные игроки указанных территорий, лишь подогрели интерес и существенно подняли спрос.

Что касается Волынской и Ровенской областей, то для агробизнеса интересны южные их районы, в которых представлена черноземная группа почв. Северные районы входят в природно-климатическую зону Полесья со всеми вытекающими последствиями – заболоченностью, высоким уровнем грунтовых вод, значительным количеством осадков. В связи с этим очень большой процент земель на севере Волынской и Ровенской областей системно вообще не обрабатывается.

Подобные тяжелые условия отобразились на стоимости агробизнеса – местные аграрии готовы продать свои компании по цене $100-200 за 1 га. Однако уже сейчас в этом регионе работают несколько средних агрофирм Украины, которые активно проводят набор земли с минимальными капиталовложениями.

На ведение агробизнеса в Ивано-Франковской и Закарпатской областях довольно сильно влияет горный рельеф местности, что служит неблагоприятным условием для сельскохозяйственного производства. В этих областях практически не представлены крупные агрокомпании, а средний зембанк местных хозяйств, которые сегодня выставлены на продажу и могут быть интересны потенциальному инвестору, находится в диапазоне 500-2000 га.

Тем не менее, близость границы с такими странами, как Венгрия, Словакия и Румыния, не позволяет ценам на местные агрокомпании слишком сильно опуститься. Купить работающий актив здесь можно и по цене $300-600 за 1 га, а некоторые хозяйства, расположенные на самой границе и имеющие хорошую инфраструктуру, продаются по $800-900 за 1 га.

Север (Житомирская, Киевская, Сумская, Черниговская области)

Площадь пашни – более 1,8 млн га.

На ведение сельского хозяйства на части территории этих областей существенным образом влияют два фактора – последствия аварии на Чернобыльской АЭС и нахождение в природно-климатической зоне Полесья, особенности которой изложены выше.

Исходя их этого, стоимость агрокомпаний, расположенных севернее Житомира и Киева, составляет не более $200 за 1 га. В некоторых районах Житомирской области даже необязательно покупать агрофирму, поскольку под инвестора вполне реально аккумулировать неиспользуемые земли площадью 10 000 га и более.

Что до районов, не подверженных влиянию вышеперечисленных факторов, то они имеют все необходимые природно-климатические условия для успешного развития агробизнеса. Поэтому сделки купли-продажи агрокомпаний из Житомирской, Сумской и Черниговской областей в 2015 году закрывались по цене $350-600 за 1 га, а за активы южных районов Киевской области (Белоцерковский, Кагарлыцкий, Ставыщанский, Таращанский, Тетиевский) просили $700-1100. Более высокая цена последних объясняется близостью к Киеву, качеством чернозема, удобной логистикой к портам, что в целом входит в приоритеты многих агрокомпаний.

Восток (Донецкая, Луганская и Харьковская области)

Площадь пашни – более 1,4 млн га.

Значительная часть сельскохозяйственных земель региона временно выбыла из хозяйственного оборота в связи с военными событиями. Говорить о каком-то ценообразовании на агрокомпании в подобных условиях тяжело. На территориях Донецкой и Луганской областей, подконтрольных Украине, достаточно желающих продать работающие агрокомпании, но желающих купить подобные активы нет. Хотя еще в 2013 году компании в этих областях продавались по $400-600 за 1 га.

Военные события повлияли и на цены в соседней Харьковской области. В 2014-2015 годах стоимость агрокомпаний здесь стала постепенно снижаться до $400-600 за 1 га, количество выставленных на продажу активов тоже значительно возросло. Следует отметить интересный факт, что многие из местных продавцов не собираются покидать агробизнес. Он хотят лишь перенести его, и таким образом минимизировать военные риски.

Юг (АР Крым, Запорожская, Николаевская, Одесская и Херсонская области)

Площадь пашни – более 2,5 млн га.

Условно этот регион можно назвать наиболее рискованным для инвестиций в аграрный сектор. Несмотря на наличие отличных почв, в том числе черноземной группы, которые позволяют показывать хорошие урожаи по основным сельскохозяйственным культурам, здесь выпадает недостаточно осадков.

Чтобы успешно вести агробизнес на Юге Украины, необходим полив. Однако оросительные системы, которые были построены еще в советские времена, в большинстве своем пришли в негодность или малоэффективны, а инвестиции в создание современных систем полива просто огромны. При этом никто не будет инвестировать в землю, прав на которую можно лишиться раньше, чем окупятся вложенные средства, поскольку она используется по договору аренды.

В этом регионе много выставленных на продажу агрокомпаний, но цена на них постепенно снижается. В 2015-м она составляла $250-500 за 1 га земли.

Выводы и прогнозы

Рынок сделок купли-продажи в агросекторе в 2015-м в количественном выражении практически не отличался от 2013-2014 годов. Так, объем сделок в сегменте агрокомпаний с земельным банком от 500 до 10 000 га в период 2013-2015 годов составлял около 200 сделок ежегодно.
В каждом регионе есть единичные предложения агрокомпаний, стоимость которых на $100-200 за 1 га дешевле цен, указанных в обзоре. Но, как показывает практика, в большинстве случаев это проблемные компании (имеющие кредиторскую задолженность, корпоративные конфликты, уголовные производства и т.д.).
На Востоке и Юге выставлено на продажу значительное количество агрокомпаний, что приводит к медленному, но уверенному снижению их стоимости. На цены также давит желание больших агрохолдингов выйти из этих регионов. Публично оно не разглашается, но постепенно реализуется.
Инвесторы все больше интересуются западными областями, что можно было наблюдать еще в 2014-м. В нынешнем году эта тенденция сохранится.
В последние годы аграрии Винницкой, Черкасской и Полтавской областей столкнулись с дефицитом осадков, чего раньше никогда не наблюдалось на этих территориях. Поскольку на Западе подобных проблем не было вовсе, в среднесрочной перспективе это будет дополнительным стимулом интереса к его агросектору.

И главное: когда те отрасли, которые ранее были основой экономики Украины (металлургическая, химическая, машиностроительная), пребывают в глубоком упадке, агробизнес показывает уверенные результаты и адекватный уровень рентабельности. Поэтому стоит присмотреться к агробизнесу, пока еще есть достаточно ниш для инвестирования.

Источник: Forbes.net.ua